Mercado Financiero Hipotecario

Mercado Financiero Hipotecario

Por Yolanda B. DeRiquer

Primera de dos partes

Cuando queremos adquirir una propiedad lo primero que nos preguntamos es ¿qué préstamo hipotecario podremos adquirir o mejor dicho para cuál calificamos?  Después de la crisis del 2009, los bancos restringieron sus préstamos y se volvieron meticulosos al extremo para evitar así otra larga cadena de embargos.

Vamos a familiarizarnos un poco con este tema.

DIFERENTES TIPOS DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

Préstamos Garantizados por La Administración de la Vivienda (FHA)

Este préstamo es el más solicitado en estos días, por la flexibilidad en cuanto a requisitos y enganche. El puntaje de crédito aceptado es más bajo y la relación deuda-ingreso es más alta. Además de que sólo requieren de un 3% del valor total de la casa como enganche. Por supuesto que nada es, el FHA te cobra un porcentaje del préstamo para otorgarlo y requiere un pago mensual de un seguro hipotecario (MI mortgage Insurance o  MIP Mortgage Insurance Premium) para garantizar el préstamo.

Préstamos convencionales

Los préstamos convencionales no están garantizados ni asegurados por una agencia del gobierno federal de Estados Unidos, sino que son vendidos a inversionistas del Mercado Secundario. Este préstamo es más abierto en cuanto a opciones, puedes comprar tu residencia principal, y segundas propiedades. Anteriormente requerían de un 20% de enganche, pero actualmente puedes obtener un convencional con un porcentaje menos. Es importante mencionar que siempre que tu enganche sea menos del 20%, el banco siempre te requerirá  seguro hipotecario (MI o MIP) sin importar si es FHA o convencional.

Préstamos garantizados por el Departamento de Asuntos del Veterano (VA)

Como su nombre lo indica, estos préstamos se otorgan a los veteranos de guerra y es el 100% de financiamiento, aparte de los comprobantes de ingreso el Certificado de Elegibilidad  (COE, por sus siglas en inglés) valido.

Préstamos para personas de la tercera edad

Estos préstamos son específicamente para personas de esta edad, y consisten en prestarles hasta un máximo de 65% de la equidad de la casa. Los acreedores no tendrán que pagar ninguna mensualidad. Cuando fallezcan el banco vende la casa o los herederos la venden y le pagan al banco la cantidad adeudada más intereses, por supuesto.

Préstamos garantizados para vivienda rural

Estos programas son al 100% de financiamiento y están garantizados por el Servicio de Vivienda Rural (RHS), perteneciente al Departamento de Agricultura de Estados Unidos. Por supuesto que en estos préstamos la propiedad debe estar situada en una zona rural y está orientado a las personas de bajos y moderados recursos.

Otras opciones de préstamo

Muchas veces, el gobierno federal o determinadas instituciones generan programas específicos como incentivo, como por ejemplo para maestros y profesionales con poco enganche y sin seguro de hipoteca. También existen los préstamos para extranjeros y los préstamos con inversionistas privados (Hard Money Loan) con tasas mucho más altas, pero para personas con pocas posibilidades de calificar o en el último de los casos, el vendedor de la propiedad también se puede convertir en el acreedor bajo condiciones viables para ambas partes. En estos días, es muy rara esta última figura para el mercado residencial.

Hipotecas con tasa de interés ajustable

Las hipotecas pueden ser con una tasa fija por 15,25, 30 años,  o tasas ajustables  ( ARM) como su nombre lo indica  la tasa de interés varía periódicamente durante el período de la deuda, y por lo tanto, tus pagos mensuales pueden bajar o subir, pero las tasas son mucho más bajas que las tasas fijas. Pero mucho cuidado, este tipo de hipoteca es conveniente para personas que no piensan conservar la vivienda durante mucho tiempo, ya que se aprovecharán de una tasa de interés baja durante el período de pagos fijos, y pueden vender la vivienda antes de que el interés empiece a cambiar.

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