Financiamiento para propiedades comerciales o de inversión

Financiamiento para propiedades comerciales o de inversión
Por Yolanda B. De Riquer

El financiamiento a nivel comercial o de inversionistas son instrumentos que permiten al propietario de bienes inmuebles comerciales tener ventajas fiscales, un mayor control de gastos generales y apreciación de activos, estos empresarios toman estas alternativas para poder financiarse recurriendo a capital de riesgo, con el fin de abordar sus proyectos de inversión, y así poder aumentar la rentabilidad de los mismos,  incluso, profesionalizarlos con una visión de negocio de mayor perspectiva y con un mayor apalancamiento.

Este tipo de préstamos es exclusivo para propiedades que producen  un ingreso o una ganancia, a diferencia de los préstamos residenciales que son para propiedades que son ocupadas por sus dueños.

La deuda comercial puede ser categorizada de la siguiente forma:

  • Préstamos permanentes y a largo plazo: estos préstamos se pueden obtener cuando las propiedades de inversión están terminadas y produciendo, tienen entre el 85%-90% de ocupación.
  • Préstamos para adquisición de propiedades y desarrollo: como su nombre lo indica, son préstamos para adquirir la propiedad y hacer algunas remodelaciones o mejoras al bien inmueble, no es necesariamente un préstamo permanente o definitivo, puede ser a corto plazo y mientras se decide si se solicitará un préstamo de construcción o un préstamo a largo plazo con menor interés.
  • Préstamos de construcción: términos de 12 a 18 meses con opción a extensión, hasta la finalización del proyecto. Se puede obtener hasta un 70% del costo total del proyecto. El acreditado es 100% responsable del pago de este préstamo, ya que no hay garantías o colaterales en inmuebles.
  • Préstamos subordinados: la subordinación es el rango de las garantías de seguridad en la propiedad de los bienes. Por ejemplo, en bienes raíces, hipotecas y otros gravámenes sobre el título para asegurar el pago o reembolso de dinero toma generalmente su prioridad desde el momento en que conceden al título. El propósito de este ordenamiento prioritario es determinar en una ejecución hipotecaria como resultado de un defecto, que se le paga en primer lugar con los ingresos de la venta del procedimiento de ejecución hipotecaria.
  • Préstamos mezzanine o parcitipativos: la financiación mezzanine o préstamos participativos se define como una operación de préstamo subordinado a largo plazo, que comparte características de deuda y de capital, donde los intereses generados se componen de una parte variable y otra fija.
  • Se utiliza en la tercera etapa, porque es sólo en esta fase donde las empresas han alcanzado una madurez y se enfrentan a la necesidad de fondos para poder financiar proyectos de inversión en búsqueda de crecimiento y desarrollo de las mismas. Es conveniente resaltar que la financiación mezzanine, al tener una duración mayor a la deuda senior, deja entrever una ventaja, pues los recursos generados por la compañía pueden ser reinvertidos en la misma para el desarrollo y el crecimiento del negocio. Estos préstamos no están garantizados por un bien inmueble y en caso de falta de pago, pueden embargarse los bienes de los acreditados o miembros de la corporación acreditada.
  • Préstamos en moneda fuerte respaldados por capital privado (hard money loans): son préstamos a corto plazo con altas tasas de interés y hasta 10 puntos al frente. Siempre es necesario un bien inmueble como colateral y con una equidad mínima del 65%-70%.  Estos préstamos no deben ser utilizados por largos periodos y sólo en caso de emergencia.
  • Deuda a cambio de equidad: como este tipo de deuda no está garantizada por un bien inmueble, el inversionista toma un porcentaje de las ganancias del acreedor y no tiene tiempo de maduración.
  • Costo de capital: se utiliza para evaluar los nuevos proyectos de la empresa ya que es el rendimiento mínimo que los inversionistas esperan para proporcionar capital a la empresa, estableciendo así un punto de referencia que un proyecto tiene que cumplir.

Para que una inversión valga la pena, el rendimiento esperado sobre el capital debe ser mayor que el costo de capital. El costo de capital es la tasa de retorno que el capital se puede esperar ganar en una inversión alternativa de riesgo equivalente; sin embargo, se requiere generalmente una tasa de retorno mayor que el costo de capital.

En financiamientos comerciales se pueden obtener préstamos de tasa fija, tasa ajustable, hipoteca gradual de pago, de plusvalía compartida, de equidad compartida, anualidad inversa y de equidad creciente.

Por lo regular, estos préstamos comerciales son otorgados a inversionistas para la adquisición de apartamentos de más de 4 unidades, complejos de oficinas, propiedades industriales, propiedades mixtas, es decir, comerciales y residenciales , centros comerciales y hoteles.

 

Lic.Yolanda B. Deriquer vice president Your Trusted Commercial Real Estate Advisor Haskins B roker & Orbit Realty & Investment Inc. Movil 619.571.7436 Línea directa 858 222.8710 fax 858 207.3120 México 85 25 72 10

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