El secreto de los millonarios en la industria inmobiliaria

El secreto de los millonarios en la industria inmobiliaria

Por Yolanda De Riquer

PRIMERA DE DOS PARTES

Cuando pensamos en los grandes inversionistas de bienes inmuebles en Estados Unidos, como Donald Trump tratamos de imaginar cómo le hacen para comprar más propiedades y más grandes cada vez. Aquí tenemos el secreto: UN INTERCAMBIO 1031 que nos ayuda a diferir todos los impuestos que pudieran generar la plusvalía de un bien inmueble.

Cuando vendemos una propiedad que hemos estado rentando o que nos genera un ingreso (propiedad de inversión), tenemos que pagar impuestos sobre las ganancias netas. Actualmente, en Estados Unidos la tarifa es 15% para las personas físicas y el 35% para las personas morales; un Intercambio 1031 permite aplazar el pago de dicho impuesto para una fecha posterior a la establecida.

Por ejemplo: si vendemos una propiedad de inversión que nos costo $500,000 dólares a un precio de $1, 200,000 se tendrían que pagar el porcentaje correspondiente ya sea el 15% ó 35%, de $700,000 dólares de ganancia. Al 15% serían $ 105,000, y si quisiéramos re-invertir éste capital en otra propiedad tendríamos $105 mil menos, para adquirir esta nueva propiedad. Mi deuda tributaria redujo mi poder adquisitivo; y es en este caso, debemos considerar un intercambio 1031 que nos permitirá usar el 100% de las ganancias en la nueva inversión.

Un intercambio 1031, es un intercambio con pago de impuestos diferidos que concede el IRS (dirección recaudadora de impuestos de los Estados Unidos), para las propiedades de inversión. Cuando hablamos de intercambio no nos referimos al intercambio de propiedades entre dos dueños, sino al proceso de vender una propiedad y comprar otra. Estas transacciones se rigen por la Sección 1031 del código de rentas internas; de allí que se conozca como Intercambio 1031.

Requisitos

Unode los requisitos delIRS, es que siempre en un intercambio 1031 debe haber un intermediario que maneje los fondos y documente la transacción; este intermediario debe estar capacitado para cumplir con las regulaciones impuestas por el IRS. El proceso de este tipo de transacciones no es muy  diferente de la venta tradicional de una propiedad y la compra de otra, simplemente la participación del intermediario hace la transacción más eficiente y asegura que todos los fondos se manejen adecuadamente.

El segundo requisito es que nuestro capital de inversión se transfiera de una propiedad  a otra; de manera que la plusvalía de la venta de la propiedad se use para la compra de una nueva, esto quiere decir, que no se podrán tocar los fondos de la venta y que serán manejados por el intermediario. También es  importante recalcar, que la propiedad nueva debe ser de igual o mayor valor al patrimonio neto que la anterior. De esta forma podremos adquirir propiedades de mayor valor y mayor rendimiento, cada que hacemos dicho intercambio,  además  es posible intercambiar múltiples propiedades en una sola transacción 1031.

Otro de los requisitos es que la regla del Intercambio 1031 exige que las dos propiedades sean “similares”. Las reglas consideran que el intercambio de propiedades de inversión residenciales por propiedades de inversión comerciales y viceversa, es un intercambio de propiedades similares. Sin embargo, la propiedad debe estar ubicada en los Estados Unidos, ya que el intercambio de una propiedad estadounidense por una propiedad extranjera no se considera “similar” bajo estas reglas.

Período

Existen límites de tiempo estrictos en una transacción 1031. Las propiedades de re-cambio deben identificarse dentro de un período de 45 días del cierre de la venta de la propiedad cedida. Además, existe un límite de 180 días entre el cierre de la venta de ésta, y el cierre de la compra de la nueva propiedad que se adquiere.

La capacidad para diferir los impuestos por medio de un intercambio 1031 es una poderosa herramienta para incrementar el capital. Un intermediario capacitado puede ayudarle a lograr sus metas.

Reglas muy específicas con respecto a los períodos de identificación e intercambio

  1. La nueva propiedad debe estar ubicada en los Estados Unidos
  2. El vendedor tiene 45 días calendario, desde la fecha de cierre de la antigua propiedad para proporcionar al intermediario calificado una lista de las propiedades que desea comprar (esta se llama “la lista de los 45 días” y generalmente incluye más de una propiedad en el caso de que un trato no pueda materializarse)
  3. A partir de la fecha de cierre de la antigua propiedad, el vendedor tiene 180 días calendario para comprar una o más de las propiedades de la lista de los 45 días
  4. El vendedor de la antigua propiedad debe asumir el título de la nueva propiedad con el mismo nombre legal, con el que figuraba como dueño de la antigua propiedad
  5. El vendedor debe comprar la nueva propiedad a un monto igual o mayor que el precio de venta de la antigua propiedad

El dinero en efectivo proveniente de la venta de la antigua propiedad, luego de pagar los costos y obligaciones de cierre, debe entregarse al intermediario calificado y utilizarse para la compra de la nueva propiedad.

En la siguiente edición hablaré de las ventajas y desventajas del intercambio 1031, y del intercambio calificado.

 

 

 

 

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